В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства жилья, возникновением у них права собственности, а также установлением гарантий защиты их прав, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве и после получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации.
К существенным и обязательным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:
- четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщика;
- определение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства. При этом в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
В случае нарушения данного срока застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, требование застройщика о каких-либо доплатах со стороны участника долевого строительства, если иное не предусмотрено договором является неправомерным.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет со дня передачи такого объекта. В случае выявления недостатков участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их безвозмездного устранения в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение данных недостатков.
- Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Надлежащее исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, наряду с залогом на земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости, также должно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
При отсутствии в договоре долевого участия хотя бы одного из вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.
Для исключения случаев двойных продаж объектов недвижимости законом предусмотрена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. В ходе данной процедуры Федеральная регистрационная служба проводит дополнительную проверку договора на предмет его соответствия требованиям закона, в ходе которой при его несоблюдении в государственной регистрации будет отказано.
В связи с этим, договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.